VBO Makelaar

VBO Makelaar presenteert vandaag het rapport ‘Vastgoedgetal als grondslag voor de OZB-heffing’. De brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs heeft samen met MSC-Nederland dit alternatief voor de WOZ-waarde ontwikkeld als grondslag voor de OZB-heffing. Gemeenten geven nu circa €165 miljoen uit aan de WOZ. VBO Makelaar wil met het rapport de discussie openen over het gebruik van de WOZ-waarde voor diverse gemeentelijke heffingen en belastingen. De toepassing van de WOZ-waarde als marktwaarde door verzekeraars en banken is VBO Makelaar ook een doorn in het oog, omdat deze twee waarden niet met elkaar overeen komen.

Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar: “Terwijl de regering het gebruik van de WOZ-waarde verder wil uitbreiden naar vaststelling van de maximale huur (4,5%), ligt de WOZ-waarde onder vuur.” In 2012 werden er maar liefst 182.000 bezwaarschriften ingediend. Omdat er de afgelopen jaren zó veel is gebeurd op de woningmarkt, ervaart de consument dat de marktwaarde van de woning en de WOZ-waarde sterk uiteen lopen. Vaststelling van de WOZ-waarde is al jaren discutabel. Er wordt vooral gebruik gemaakt van geautomatiseerde modelwaarden van een jaar oud. Het aantal daadwerkelijke taxaties in de woning gebeurt steekproefsgewijs. Hierdoor lopen markt- en WOZ-waarde sterk uiteen. Volgens de Waarderingskamer, die zich bezighoudt met de Wet WOZ, zijn de WOZ-waarden 3,6% gedaald in vergelijking met het peiljaar 2011. Maar sinds de waardepeildatum van 1 januari 2012 is de woningmarkt verder gedaald met circa 8%. Van der Ploeg: “Het Vastgoedgetal is een eerlijk alternatief, omdat het los staat van fluctuaties in de vastgoedmarkt. Het wordt gebaseerd op een aantal meetbare, objectieve gegevens. Als de OZB-heffing voor iedereen eerlijk en transparant wordt berekend, kan dat een flinke besparing aan bezwaarschriften en administratieve rompslomp opleveren voor gemeenten. Tel uit je winst.”

Opbouw Vastgoedgetal
Het Vastgoedgetal gaat uit van de ruimteconsumptie en niet van de marktwaarde van de wijk of de woning. Het Vastgoedgetal wordt bepaald aan de hand van de meetbare kenmerken vloer- en perceeloppervlak en de CBS omgevingsadressendichtheid (OAD). Hoe lager deze OAD, hoe meer genot en gebruik van de publieke ruimte. Van der Ploeg: “Omdat de OZB vaak naar onderhoud van de publieke ruimte gaat, is de heffing logischer dan heffing via een subjectief waardeoordeel. Het Vastgoedgetal is modulair opgebouwd, waardoor bijvoorbeeld de klasse van het energielabel van de woning makkelijk kan worden toegevoegd. Maar met meer modules is het wellicht ook mogelijk het Vastgoedgetal als objectieve grondslag te gebruiken voor andere heffingen uit de Wet WOZ.”

Onderzoeksinstituut OTB TU Delft heeft het Vastgoedgetal als grondslag voor de OZB-heffing doorgerekend voor de gemeente Leidschendam-Voorburg. Uitgangspunt was dat een gemiddelde woning met gemiddelde kenmerken ook een gemiddelde OZB-heffing krijgt. Dat is gelukt. Het overgrote deel behoort tot de gemiddelde woningen. Andere uitkomsten zijn onder meer dat identieke woningen, identieke OZB-heffingen opleveren. Hoewel het totaalbedrag aan OZB-heffingen gelijk blijft, is er binnen woningtypen wel sprake van een herverdeling over alle woningen. Dat levert winnaars en verliezers op. Zo gaan huurders weer OZB betalen omdat ook zij ruimte consumeren, verhuurders gaan minder OZB betalen. Tweederde van de woningen behoort tot de ‘lichte’ verliezers. Een derde van de bewoners gaat aanzienlijk minder betalen. Van der Ploeg: “Bij de voorgestelde heffingsmethodiek neemt de bandbreedte van de OZB-aanslagen af. Nog een voordeel: erfpacht, opstal of koopgarant worden bij het Vastgoedgetal niet meer over één kam geschoren met woningen die dat niet hebben.”